Quand les Français d’Asie pensent investir dans l’immobilier en France, la première réflexion est presque toujours la même : l’achat d’un petit appartement (souvent à Paris), mis en location, pour le revendre par la suite ou l’occuper lors du retour en France. Projet simple et séduisant, ce type d’investissement tourne rapidement au casse-tête. Si trouver le bien et le financer sont des points difficiles, l’obstacle majeur reste la gestion à distance.
Gestion par la famille
« Mes parents ou mes proches proposent de s’occuper de mon appartement. » C’est une des fausses bonnes idées les plus courantes, la solution la plus simple et la moins couteuse. C’est aussi la plus complexe à gérer en cas de problème, de quoi nourrir les discussions des repas de famille.
En plus d’obliger ses proches à faire des kilomètres pour changer une poignée de porte ou changer une chasse d’eau, ceux-ci doivent prendre des décisions importantes en cas de difficultés.
- Recherche et sélection des locataires : En zone tendue, les candidats seront nombreux, la sélection prendra du temps. C’est un processus fastidieux, surtout s’il doit être répété. En zone moins tendue, trouver un locataire demandera plus d’effort.
- Loyers impayés : En France, le locataire est très protégé, même s’il ne paye pas les loyers ou, encore pire, s’il n’en paye qu’une partie. D’autre part, si celui-ci est en situation sensible, il sera quasi impossible de l’expulser (un couple avec enfant en bas âge, un locataire âgé de 65 ans), la préfecture ne donnera jamais son accord. Avec la gestion familiale, le problème financier se transforme en problème familial.
- Dégradation du logement : Pour vous prémunir vous pouvez prendre une assurance qui garantit le remboursement des dégradations (et loyers impayés) mais cela a un coût supplémentaire et tout n’est pas couvert.
- Sous-location : Il est possible qu’un locataire sous-loue l’appartement sur AirBnB ou d’autres plateformes. Cela n’arrive pas qu’aux autres, comme le montre cet article du Figaro.
Gestion par une agence
Le cœur du métier d’une agence immobilière est la transaction. La gestion locative n’est développée que pour fidéliser les propriétaires, en attendant la vente de leurs biens. Tant que les loyers sont perçus sans difficultés, tout va bien. C’est en cas de problèmes ou de loyers impayés que vous saurez vraiment ce que vaut votre agence.
L’agence va régulièrement vous solliciter, notamment au changement de locataires, ou à l’occasion de travaux. Vous êtes une clientèle captive, il sera difficile de contester les frais ou les devis de réparation ordonnés par celle-ci.
Gestion en direct
Cela tombe bien avec le décalage horaire entre l’Asie et la France, vous serez libre en soirée pour vous en occuper. Sélectionner un locataire depuis l’étranger et gérer les soucis du quotidien demandera de l’implication et du temps. Ce qui est pour certains un vrai hobby, devient rapidement un boulet pour la majorité d’entre nous.
Dans les faits, la distance et le décalage horaire rendent la tâche très difficile. Il sera rarement possible de prendre l’avion pour régler un problème de dégâts des eaux, ou autre urgence et le rythme de travail en Asie laisse peu de temps pour s’en occuper. Le plus souvent le propriétaire laisse trainer le problème et reste à la merci du bon vouloir de son locataire.
Gestion via AirBnB
Certains propriétaires privilégient la location via des plateformes internet, la plus célèbre étant AirBnB. Ils peuvent alors faire appel à une société pour faire les Check-in et Check-out. Si ces formules ont eu de beaux jours, mieux vaut se souvenir que la plateforme est interdite dans de plus en plus de villes. Dans de nombreuses municipalités, vous devez vous enregistrer, obtenir un permis ou une autorisation avant de publier votre annonce ou d'accepter des voyageurs.
Ces plateformes communiquent les revenus des propriétaires à l’État, il est donc difficile de se cacher. De plus, le propriétaire a l’obligation de vivre au moins 8 mois par an dans le bien, au risque de voir son régime d’imposition changer au prix d’un sérieux redressement fiscal. Ceux-ci ont souvent lieu après dénonciation, notamment des voisins.
En cas de litige, les recours se déroulent devant le tribunal d’instance du lieu du logement. Mieux vaut prévoir les tickets d’avion.
Combien cela coûte ?
Outre des options de gestion complexes, il est important de rappeler les coûts associés à la mise en gestion d’un bien locatif.
- Imposition sur les revenus : 20% forfaitaire pour tous les français non-résidents fiscaux, qui va passer à 30% en 2019,
- CSG et prélèvements sociaux 17.2%
- Taxe foncière (équivalent à environ 1 mois de loyer)
- Petits et gros travaux à la charge du propriétaire
- Frais divers (règlement des charges au syndic, assurance garantie contre les loyers impayés et dégradation du bien immobilier...)
- Vacances locatives : Pas de locataire = pas de loyer. On compte en moyenne 1 mois par an. De manière générale, tous les 3 ans il y a 3 mois de vacances locatives qui représentent une perte sèche
- Frais d’agence 7 à 9% du montant du loyer (si vous prenez une agence)
Au total, plus de 50% des loyers partent en taxes et frais. C’est un coût financier non négligeable en plus de difficultés de gestion à distance et des risques d’impayé.
Face à ces coûts et aux difficultés de gestion, de nombreux investisseurs en France comme à l’expatriation, se tournent vers des solutions d’investissement alternatives. Celles-ci apporteront un loyer sécurisé sans implication du propriétaire, et une fiscalité faible qu’on soit en France où à l’étranger. Les exemples les plus connus sont la résidence étudiante, les établissements de santé dont les EHPAD, mais aussi l’investissement en nue-propriété temporaire.
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