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Faut-il payer des impôts en France ?

La saison de la déclaration est un rituel de la fin du 2ème trimestre. Si vous avez fait une déclaration d’impôt l’année dernière, vous allez recevoir votre déclaration par voie électronique. Régulièrement des personnes ne disposant plus de revenus en France depuis longtemps doivent se remettre à remplir une déclaration, souvent à la suite d’un achat immobilier en France. Cela engendre de nombreuses questions : Faut-il déclarer ? Combien faudra-t-il payer ?

Faut-il déclarer ?

La plupart des personnes en Asie, ne sont plus résidents fiscaux français, et donc ne paient pas d’impôts en France sur leur revenu du travail. Cependant, même lorsque l’on vit à l’étranger, les revenus provenant de biens immobiliers en France doivent être déclarés ! Pour les biens immobiliers, la règle est simple : tout revenu de biens immobiliers localisés en France (ou de SCPI détenues en direct) doit être déclaré à l’administration fiscale française. Ces mêmes revenus seront donc taxés en France. De la même façon, pour la déclaration de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière, remplaçant de l’ISF), la déclaration portera sur l’ensemble des biens localisés en France. Il existe cependant deux exceptions à la règle, qui concernent le démembrement de propriété. 1 – La nue-propriété temporaire avec ULS : Si vous possédez comme seul bien immobilier une / ou des propriétés en démembrement avec un Usufruitier Locatif Social, vous n’avez pas à faire de déclaration. L’investisseur en nue-propriété temporaire ne perçoit pas de revenu de son bien pendant les 15 ans de la période de nue-propriété. Il n’a donc rien à déclarer sur ce bien, ni au titre de l’impôt sur le revenu, ni au titre de l’IFI car la nue-propriété avec un ULS en est exclue. 2 – Le démembrement de propriété : Il est fréquent pour des parents âgés, de donner la nue-propriété de leur bien à leurs enfants, pour réduire les impôts sur la succession le moment venu. Jusqu’en 2017, un parent qui donnait la nue-propriété de son bien en gardait la charge d’ISF. Cette règle a changé en 2018 pour l’IFI. Si vous êtes nu-propriétaire d’un bien immobilier en France, celui-ci doit être déclaré si votre patrimoine immobilier en France dépasse 1.3m d’euros. Vous serez dans ce cas redevable de l’IFI alors que vous n’étiez pas redevable de l’ISF l’an dernier. Il est important de rappeler que la Cour des Comptes a émis un rapport en 2015, sur la faible efficacité des dispositifs de recouvrement de l’impôt pour les non-résidents possédant des biens en France. Les services des impôts ont suivi leurs recommandations et des moyens importants ont été mis en œuvre afin de pouvoir recouvrer une part plus importante de cet impôt. Cela signifie concrètement que les contrôles fiscaux sur les non-résidents vont se multiplier.

Comment déclarer ?

Si vous avez fait une déclaration l’année dernière, vous allez recevoir la nouvelle déclaration par voie électronique. Si vous n’avez pas fait de déclaration depuis longtemps, vous devez remplir la déclaration (formulaire CERFA 2042) sur papier et le renvoyer à l’administration fiscale. Le cas le plus fréquent est la location nue avec un bail d’habitation. Dans ce cadre, les revenus sont des revenus fonciers. Pour les non-résidents (hors Union-Européenne), le taux d’imposition sur les revenus fonciers est de 20%, auxquels s’ajoutent les 17,2% de prélèvement sociaux. Le taux de prélèvement s’élève alors à 37.2%. À cette imposition, il faudra ajouter la taxe foncière, les frais de fonctionnement et tenir compte d’une vacance locative. C’est donc 50% de vos revenus qui disparaissent !

L’optimisation de votre fiscalité devient cruciale

Pour optimiser votre fiscalité, plusieurs options sont possibles : Le micro-foncier : si vos revenus locatifs sont inférieurs à 15000 euros/ an, vous pouvez ainsi bénéficier d’un abattement de 30% sur votre assiette taxable. Le régime réel avec déduction : si vous avez un crédit en cours, il vaut mieux privilégier le régime du réel. Vous pourrez ainsi déduire les intérêts d’emprunt, mais aussi les travaux d’amélioration du bien et certains travaux de réparation ou d’agrandissement. Il existe aussi des projets spécifiques comprenant une grande partie de travaux déductibles. Ces projets sont particulièrement efficaces pour des personnes possédant un / plusieurs biens immobiliers loués en France et souhaitant réduire leurs impôts. Il est important de comprendre que les revenus fonciers constituent une poche unique. Ainsi des intérêts d’emprunts ou travaux seront déductibles des loyers du bien concernés, mais aussi de l’ensemble des loyers si on a plusieurs biens. Les revenus fonciers au réel sont à déclarer grâce au formulaire CERFA 2044, en complément du CERFA 2042.

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