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Gestion locative: les différentes formules possibles

Pour l’investisseur expatrié, l’achat d’un bien immobilier en France nécessite une gestion à distance de ce bien. Si l’achat est, comme le plus souvent, réalisé à crédit, l’absence de revenus peut être financièrement préjudiciable : la qualité de la gestion est donc primordiale. Selon les formules d’investissement utilisées, l’investisseur sera amené à confier son bien à une agence, un exploitant ou un usufruitier, dont les statuts, obligations et demandes diffèrent, et avec elles les conséquences pour les investisseurs :

Mandat de gestion avec une Agence immobilière

L’agent immobilier est un professionnel qui assure, le plus souvent, deux fonctions parallèles, les transactions immobilières et la gestion locative. Le service de gestion locative est avant tout une façon de fidéliser le propriétaire. Le propriétaire va signer un mandat de gestion avec l’agence, qui s’engage à chercher un locataire, en échange d’un pourcentage du loyer (entre 5 et 10% HT). Il s’agit bien d’une obligation de moyen, et pas d’une obligation de résultat. En d’autres termes, si l’agence n’arrive pas à louer le bien, l’investisseur peut perdre plusieurs mois de loyer. D’autre part, la loi française protège le locataire. S’il ne paie pas le loyer, il sera difficile, long et parfois couteux de le faire partir. Des assurances sont disponibles, mais elles ne couvrent pas tout et viennent encore réduire la rentabilité. Dernier point, l’agence doit assurer les travaux éventuels. À l’autre bout du monde, il est toujours difficile de contrôler les factures… La plupart des locations en France sont des locations nues, car les locataires souhaitent meubler l'appartement. Le bail légal est de 3 ans, avec une fiscalité à 37.2% sur les loyers, auquel s’ajoutent la taxe foncière et les autres frais. D’une manière générale, c’est prêt de 50% du loyer qui s’évapore avant d’arriver au propriétaire. Il est aussi possible de louer en meublé (en LMNP), une solution fiscalement intéressante, mais les changements de locataires seront beaucoup plus fréquents, ainsi que les couts associés (états des lieux, remise en état etc).

Location Meublee agence immobiliere

Bail commercial avec un Exploitant, en résidence services sous statut LMNP

La location meublée en LMNP est aussi le statut fiscal utilisé pour les résidences services (étudiant, affaires, senior, vacances). Dans ce cadre, l’investisseur va louer son bien à un professionnel, qui va signer avec lui un bail commercial, d’une durée de 9 à 12 ans selon les cas. Cet exploitant va utiliser le bien pour le sous-louer au locataire final. Le propriétaire n’a donc aucune implication dans la gestion du bien, ce qui particulièrement bien adapté pour les expatriés. Il s’agit là d’une véritable obligation de résultat, car l’exploitant doit verser le loyer que le bien soit occupé ou non. L’exploitant, qui garantit le loyer, a un rôle primordial dans la réussite du projet, celui-ci est donc crucial dans le choix de l’investissement. D’autre part, cet exploitant va prendre à sa charge toute la maintenance, et une partie des travaux, voire même l’ensemble des travaux sur certaines opérations. Ne reste à la charge du propriétaire que la taxe foncière, les gros travaux, et le changement des meubles tous les 10 ans environ. La fiscalité sera celle du meublé avec amortissement, ce qui permet une absence d’impôt sur une longue période en cas d’achat à crédit.

Residence Etudiante, EHPAD, Bail commercial Gestion simple

Usufruit locatif social en nue-propriété temporaire

Dans ce type de montage, l’investisseur possède la nue-propriété du bien. L’usufruit (l’utilisation ou les loyers perçus) est acheté par un usufruitier institutionnel. Il s’agit d’une société publique ou para-publique qui va utiliser le bien pendant la durée prévue au départ (15 à 20 ans). Au terme, le nu-propriétaire récupérera la pleine propriété du bien et pourra l’utiliser, le louer ou le revendre. La nue-propriété du bien achetée par l’investisseur correspondra à environ 60% du prix total, l’usufruit sur 15 ans payé par le bailleur institutionnel environ 40%. Si les 40% de réduction sont calculés comme équivalant à 15 ans de loyer, la relation avec l’usufruitier n’est pas du tout même qu’avec une agence ou un exploitant. L’investisseur n’a aucun droit de regard sur l’utilisation du bien pendant 15 ans, sauf éventuellement un droit de visite. En contrepartie, de cette convention d’usufruit, il n’a aucune implication dans la gestion puisque tous les frais et les obligations sont à charge de l’usufruitier. À la fin de la période, l’usufruitier a l’obligation de remettre le bien au propre et d’avoir fait les réparations nécessaires. La nue-propriété temporaire n’apportant pas de loyer, l’investisseur devra payer lui-même les mensualités de crédit. Comme l’investissement ne produit pas de revenu, il n’est pas nécessaire de le déclarer dans le cadre de l’Impôt sur le revenu. Ce type d’investissement permet de baisser les impôts sur d’autre immobilier en déduisant les intérêts d’emprunt reportés.

Nue propriete temporaire, usufruit

Quel que soit le mode de gestion utilisé, les fondamentaux de l’immobilier demeurent, à savoir l’emplacement, le prix et la qualité des intervenants.

Résidences tourisme
Établissements de santé
Nue-propriété temporaire
Résidences étudiantes

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