Le sujet de la grande dépendance en France est un des défis des années à venir. Pour les personnes les plus vulnérables, l’EHPAD, Établissement Hospitalier pour Personne Dépendante, est le système le plus adapté à leurs besoins spécifiques. Si l'épidémie de CoVid en a fortement perturbé le fonctionnement, cette situtation n'a eu aucun impact sur les investisseurs. Ceci démontre la pérénnité de ce modèle d'investissement.
Les EHPAD privés, sous un contrôle permanent de l’Etat et des services sociaux se développent donc rapidement, car ils concentrent des moyens que le budget de l’Etat ne peut aujourd’hui assumer. De grands groupes français comme Orpéa, Domus Vi, exporte même leur savoir-faire dans d’autres pays.
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Comment fonctionne l’investissement en EHPAD privé ?
L’activité de ces grands groupes français est centrée sur les soins et la prise en charge des patients, avec une vision long terme. Leur modèle consiste donc à céder les chambres à des investisseurs privés dont ils deviennent locataires. Le bail signé est un bail long terme, en général 12 ans, renouvelé sur une même durée.
L’investisseur devient propriétaire d’une ou de plusieurs chambres dans un établissement dont il fait l’acquisition devant notaire et idéalement à crédit.
Cette solution présente de nombreux avantages :
- La sécurisation d’un secteur où les besoins sont clairement identifiés pour les 30 prochaines années
- Des loyers sécurisés par un bail long terme signé avec un grand acteur du marché, dont l’activité est contrôlée par les services sociaux
- Aucune carence locative, le locataire étant la société qui gère l’ensemble de la résidence.
- Aucune implication dans la gestion locative du bien
- Des loyers totalement défiscalisés pendant au moins 15 ans, et très faiblement fiscalisés ensuite.
Les rendements attendus se situent entre 4 et 4,5% pour un risque relativement faible. Avec la mise en place d’un crédit, on peut atteindre des retours sur investissement entre 7 et 9%, grâce à l’effet de levier.
Les critères de choix
Contrairement à ce que l’on entend parfois, une chambre d’EHPAD se revend très facilement le plus souvent en quelques semaines. En effet, le nombre de transactions annuelles est de 2 000 à 2 500 chambres selon les années. Dans un marché aussi restreint, le vendeur est en position de force, à condition de respecter les prix du marché.
Il faut cependant respecter certains critères pour se mettre à l’abri de mauvaises surprises : un rendement trop élevé (au-delà de 5%) est souvent suspect, le vendeur cache souvent des frais à venir (travaux notamment). Comme tout bien immobilier, il faut privilégier un emplacement de qualité, capable d’intéresser un futur acheteur (cœur de grandes villes, région parisienne). Enfin, il faut choisir un gestionnaire de confiance et se concentrer sur les grands acteurs du marché.
Un modèle résilient et pérenne
Les personnes âgées sont particulièrement touchées par l'épidémie de CoVid, un confinement a été appliqué pour ces établissements pendant une longue période.premier semestre. Même si ces mesures ont pu perturber le fonctionnement de ces établissements, en particulier la relation entre les pensionnaires et leurs proches, les personnels sont restés mobilisés et ont pu assurer les soins et l’accompagnement nécessaires. Le coût supplémentaire pour les établissements pour faire face à la crise a été absorbé par les exploitants, avec l'appui des pouvoirs publics.
En revanche, la crise n'a pas eu d'impact pour les investisseurs en EHPAD. Contrairement à d'autres types de résidence service, le paiement des loyers pour les EHPAD a continué à se dérouler comme prévu initialement. L'investissement en EHPAD reste un investissement pérenne, permettant de se constituer une rente sécurisée.
Investir en établissement de santé
Le modèle de résilience de l'investissement en EHPAD a prouvé son aptitude a traverser les crises. Les loyers des EHPAD étant indexés, ils vont augmenter rapidement en suivant la réévaluation des indices, c'est à dire l'inflation. Certains propriétaires en EHPAD ont ainsi vu une augmentation de 5.14% de leur loyer en 2023.
Profitez de la rentabilité et de l'absence d'implication dans la gestion en investissant en EHPAD. Il s'agit d'un placement particulièrement adapté aux expatriés.
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