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Faut-il encore investir dans les SCPI ?

Mise à jour en JUIN 2020 en pleine crise du Covid-19 de l'article écrit en 2018.

De nombreux investisseurs ont choisi d’investir en SCPI ces dernières années. Ce placement immobilier permet de générer du rendement avec un risque faible, mais les conditions du marché sont en train de changer. Quelles sont les évolutions et les solutions ?

Mise à jour 2020 : Le confinement dû à la crise sanitaire du CoVid-19 a fait croitre fortement l’utilisation quotidienne d’outils existant comme le télétravail, la visio-conférence et l’achat sur internet. Si cette situation n’est que temporaire, les conséquences sur les usages des entreprises pourraient être fondamentales, et impacter directement l’immobilier professionnel.

 

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier, ou SCPI sont des sociétés dont les activités sont la possession, la location et la rénovation d’immobilier professionnel (tours de bureaux, centres commerciaux, entrepôts). Les parts de ces sociétés sont souscrites directement auprès de banques ou de conseillers en gestion de patrimoine. Elles sont le plus souvent achetées à crédit, offrant un effet de levier et une réduction de la fiscalité, mais aussi un engagement à long terme qu’il ne faut pas oublier. Les parts de SCPI ne sont pas cotées, on ne pourra donc revendre que s’il y a un acheteur. Il s’agit d’un marché de gré à gré, normalement organisé par la SPCI elle-même. Le prix des parts est réévalué une à deux fois par ans, en fonction de la valeur du parc immobilier détenu. Bon investissement il y a quelques années, la SCPI l’est-elle toujours aujourd’hui ?

 

Mise à jour 2020 : C’est d’autant plus vrai que la crise du CoVid-19 va probablement pousser à une réduction du parc immobilier par les entreprises :
- La plupart des grandes entreprises se sont endettées en 2020 pour pouvoir faire face à la crise. Cette dette accumulée devra être remboursée dans les années prochaines, entrainant un fort besoin de réduction des coûts
- Les réductions des coûts d’effectifs se coupleront avec une réduction des coûts d’immobilier de bureaux par une réduction de l’emprunte immobilière des entreprises, renforcée par la forte croissance du télétravail, au moins à temps partiel. (Un article des échos de fin Mai 2020 indique que 73% des salariés veulent poursuivre le télétravail).
- L’utilisation de l’e-commerce s’est renforcée pendant la crise, entrainant avec elle une augmentation des faillites de magasins physiques. Si les bons emplacements n’ont rien à craindre, tous les centres commerciaux ne vont pas survivre à cette nouvelle vague.

L’évolution du marché immobilier

Afflux de liquidité sur l’immobilier professionnel

La croissance du marché des SCPI dans les dernières années a été fulgurante, passant de 2 milliards d’euros annuel historiquement à 6 milliards en 2016, et la croissance en 2017 sera encore plus forte. Cet afflux massif d’argent sur le marché immobilier professionnel a provoqué une forte augmentation des prix d’achat. Si la hausse de la valeur induite des parts de SCPI est une aubaine pour les investisseurs historiques, elle va aussi générer une baisse des rendements.

 

Mise à jour 2020 : La crise sanitaire se traduisant potentiellement en crise économique pourrait voir une baisse de liquidité disponible, et parallèlement une baisse de la demande d’immobilier professionnel. Couplé à la hausse des prix de l’immobilier professionnel ces dernières années, ceci pourrait entraîner une stagnation des prix des parts, voir une baisse dans certains cas.

Baisse des rendements

L’augmentation des prix de l’immobilier s’est accompagnée d’une baisse des rendements des nouveaux investissements, qui se traduira par une baisse des rendements des SCPI dans les prochaines années. D’un rendement supérieur à 5% annoncé à l’achat, nous pourrions voir une baisse autour de 3%, pour certaines SCPI. En cas d’achat à crédit, la charge mensuelle pour l’investisseur sera alors plus importante que prévue.

Mise à jour 2020 : L’érosion lente des rendements est entamée, combinée à la crise économique à venir, les SCPI annoncent un rendement entre 3.5 et 4% pour 2020.

Liquidité à terme

Un argument fort de la SCPI est la liquidité du marché actuel. La demande étant extrêmement forte, il est aujourd’hui facile de revendre ses parts de SCPI. Mais que se passera-t-il si les rendements baissent ? A court terme, les investisseurs pourraient vouloir sortir d’un placement dont le rendement baisse. A long terme, les nombreux investisseurs à crédit sur des durées longues (15 à 20 ans) pourraient rencontrer des difficultés pour revendre leurs parts.

Mise à jour 2020 : C’est d’autant plus vrai que la crise du CoVid19 va probablement pousser à une réduction du parc immobilier par les entreprises :
- La plupart des grandes entreprises se sont endettées en 2020 pour pouvoir faire face à la crise. Cette dette accumulée devra être remboursée dans les années prochaines, entrainant un fort besoin de réduction des coûts
- Les réductions des coûts d’effectifs se coupleront avec une réduction des coûts d’immobilier de bureaux par une réduction de l’emprunte immobilière des entreprises, renforcée par la forte croissance du télétravail, au moins à temps partiel. (Un article des échos de fin Mai 2020 indique que 73% des salariés veulent poursuivre le télétravail).
- L’utilisation de l’e-commerce s’est renforcée pendant la crise, entrainant avec elle une augmentation des faillites de magasins physiques. Si les bons emplacements n’ont rien à craindre, tous les centres commerciaux ne vont pas survivre à cette nouvelle vague.

J’ai déjà des SCPI, que faire ?

Si vous avez acheté des SCPI ces dernières années, vous avez fait un bon placement. Si vous souhaitez investir à nouveau, il est cependant préférable de diversifier vers d’autres investissements. Si vous avez acheté des SCPI à crédit, vos impôts vont augmenter au fur et à mesure de vos remboursements pour atteindre 37.2% des revenus les dernières années. La nue-propriété temporaire est une solution d’investissement très utilisée par les expatriés pour sa simplicité, le potentiel de plus-value et la possibilité d’utilisation du bien à terme. La combinaison des deux vous permettra de gommer la fiscalité des SCPI sur une longue période.

Je veux investir, quelles sont les alternatives possibles ?

Des bonnes alternatives peuvent être trouvées dans l’investissement en résidence étudiante ou en EHPAD. Ces types d’investissements visent aussi à créer de la rente à terme ou du capital. Comme la SCPI, ils ne demandent aucune implication du propriétaire dans la gestion, ce qui est parfait pour les expatriés.

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