L’épidémie de CoVid-19 s’est étendue sur la planète depuis bientôt un an et demi. Si les impacts indirects en Asie sont importants, ils sont aussi très conséquents en France et certains perdureront à long terme. Les confinements répétés et le télétravail ont changé la donne du marché immobilier Français. Il est important, pour l’investisseur, de comprendre ces évolutions.
Baisse des valeurs des SCPI ?
Les confinements répétés ont fortement accéléré la mise en place du télétravail. Si le premier a pris tout le monde par surprise, les épisodes successifs ont permis la mise en place de nouvelles procédures et de nouvelles manières de travailler. Si de nombreuses personnes seront heureuses de retrouver l’environnement social de l’entreprise dans les prochains jours, le télétravail partiel demeure une des attentes des salariés. La norme pour de nombreux emplois tertiaire semble se diriger vers une présence minimale de 2 jours dans l’entreprise et 3 jours en télétravail. Si cette transformation est vécue favorablement par les salariés, elle sera aussi favorisée par les entreprises qui y trouve une source d’économie importante sur le poste immobilier. Les estimations actuelles portent sur une réduction de 20% à 30% des surfaces de bureaux utilisés. Même si les bureaux sur de bons emplacements seront peu impactés, on peut tout de même imaginer une baisse sur ce marché qui a connu une forte hausse ces dernières années.
Parallèlement, les confinements ont aussi favorisé le commerce sur internet au détriment des magasins traditionnels. Si les espaces en centre-ville ou avec un fort trafic vont garder leur attractivité, cela ne sera pas le cas pour tous. Une partie des centres commerciaux de périphérie de grandes villes pourraient se retrouver face à de grandes difficultés dans les mois et années à venir, ce qui entrainera forcément une baisse de valorisation sur ces assets.
L’outil d’investissement principal sur ces marchés est la SCPI. Mise en avant par les banques et de nombreux conseillers en gestion de patrimoines, la plupart sont fortement exposés au marché de l’immobilier de bureaux et aux centres commerciaux. Une baisse sur ces deux marchés aurait pour conséquence directe une baisse du prix des parts de SCPI, impactant les investisseurs. En la matière, il est donc urgent d’attendre.
L'immobilier d’habitation, de nouvelles demandes
Si les confinements ont réduit les nombres de transactions immobilières dans les premiers mois, le marché immobilier est redevenu rapidement très dynamique. C’est d’autant plus vrai que les confinements ont changé les attentes vis-à-vis du logement.
L’attrait des espaces extérieurs
La sensation d’enfermement liée aux confinements a fortement augmenté l’attrait d’un espace extérieur, balcon, terrasse ou jardin, permettant d’être dehors sans sortir de chez soi. Cette évolution a poussé de nombreuses personnes à vouloir déménager vers des biens proposant un espace extérieur. Cette évolution est venue renforcer une tendance déjà présente et a contribué à renforcer les prix des biens en disposant.
Plus grand, plus loin
Le recours massif au télétravail, a lui aussi modifié les attentes vis-à-vis du logement. Le télétravail efficace demande d’y consacrer un espace dédié, même petit. Cela se traduit sur le marché immobilier par une demande de pièce(s) supplémentaire(s), et donc un attrait plus important pour les biens plus grands. Avec une famille, un déménagement hors de sa commune est complexe à organiser, notamment à cause de la scolarité. L’impact de cette demande est donc souvent local, entrainant une hausse des prix sur les logements plus grands dans une même localité.
Inversement, le télétravail réduisant la fréquence des déplacements vers le lieu de travail, il est devenu acceptable de s’éloigner de celui-ci, surtout pour les foyers sans enfants, ou avec de très jeunes enfants qui sont plus mobiles. Cette tendance s’est traduite en deux directions :
- Eloignement à proximité des grandes villes. Le marché des propriétés en zone semi-rurale, atone depuis des années, a soudainement connu un fort regain d’intérêt. S’il est difficile d’imaginer habiter à 50 km de Paris et d’aller y travailler tous les jours, c’est soudainement plus facile si on ne s’y rend que 2 fois par semaine. Offrant de l’espace et une qualité de vie que beaucoup jugent meilleure qu’en ville, ces zones sont donc redevenues attractives pour l’habitation. Il s’agit particulièrement des zones de grande périphérie de la région parisienne ou de grandes villes de province.
- Attrait de la province : De la même façon, si un trajet quotidien de plus d’une heure de TGV en plus du transport local est difficile à supporter, la distance peut s’allonger si le trajet devient moins fréquent. Un certain nombre de villes sont donc devenus plus attractives, entrainant une hausse modérée des prix de l’immobilier. On citera notamment Lille, Dijon en plus des villes de l’Ouest où les prix avait déjà beaucoup monté grâce à l’ouverture d’une nouvelle ligne de TGV (Bordeaux, Nantes, Rennes). A ce titre, la SNCF vient de revoir son offre tarifaire avec des forfaits télétravail.
Baisse de loyers des meublés
L’absence des touristes pendant de long mois a aussi impacté fortement le marché du logement meublé. Si l’investissement en petite surface de centre de ville pour location meublée était une tendance ces dernières années, elle était souvent portée par une mise location longue durée sur les plateformes comme AirBnb. La disparition de la demande conjuguée à une montée en puissance de la régulation et des contrôles a provoqué un retour de nombreux appartements vers la location meublée longue durée.
Certaines villes ont vu le nombre d’offres en meublé doubler ou tripler, alors que la demande restait faible, une vraie aubaine pour les locataires et un vrai problème pour les propriétaires. Les loyers meublés sont mêmes parfois inférieurs aux loyers nus (à Nantes notamment), un vrai paradoxe quand ont sait que les coûts liés au meublé pour le propriétaire sont nettement plus élevés que pour la location nue.
Encore une fois, c’est l’emplacement et la gestion qui permettront à l’investisseur de sécuriser son revenu en attirant les locataires de qualité.
Résidences hôtelières et les résidences de vacances fortement impactées
L’absence de touristes a aussi très fortement impacté les investisseurs dans l’hôtellerie et le secteur para-hôtelier. La plupart des investisseurs en résidence de vacances ou en apart’hotel ont vu leurs loyers fortement réduits par les opérateurs. Même si cette situation n’est probablement que temporaire, elle appelle à s’interroger sur ce type d’investissement.
Là encore, au-delà du concept et de la marque, il faut savoir revenir sur des fondamentaux. La qualité de l’emplacement est un élément fondamental du niveau de risque et de la qualité de l’investissement. Nul doute qu’une résidence front de mer ou au centre-ville de grandes métropoles sera toujours rentable pour un gestionnaire. Les investisseurs dans ces résidences retrouveront plus facilement et plus rapidement la situation d’avant crise.
A contrario, les propriétaires en EHPAD ou en résidences senior n’ont pas été impactés. Ces biens immobiliers constituant essentiellement la résidence principale des habitants, elles ont continué à fonctionner en mettant en place des mesures barrières. Les investisseurs ont bien reçu leurs loyers comme prévu.
Hausse des taux d'intérêts en vue!
Les plans de relance massifs des états pour répondre à l’impact économique de la pandémie et des confinements ont un impact indirect sur l’économie. Les sommes d’argent mises en circulation, combinée à la hausse des matières premières ont déjà poussé à un retour de l’inflation aux USA et en Europe. Il est fort probable que cette situation entrainera une hausse des taux d’intérêts à terme. Même modérée, celle-ci aura un impact, à terme, sur les taux de crédit pratiqués par les banques et donc impactera la rentabilité des nouveaux investissements. Si vous souhaitez investir dans l’immobilier à crédit, il est important de profiter de la fenêtre encore présente de taux très bas sur une durée très longue.
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