L’année 2023 a vu un bouleversement dans les résultats des placements, forçant certains investisseurs à changer leur stratégie.
Baisse des SCPI
L’année 2023 fut celle d’un changement de paradigme pour l’immobilier professionnel et les SCPI. Au cours des 10 dernières années, il était courant de voir des propositions d’investissement à crédit sur de gros montants pour les expatriés. Porté par les taux bas, cette solution était souvent présentée comme indolore, ou avec un cash-flow neutre. 2003 a vu une forte remise en cause de ce modèle.
Baisse du prix des parts de SCPI
Les conséquences du CoVid et de l’explosion de la vente en ligne sur l’immobilier d’entreprise se sont finalement matérialisées en 2023. La pérennisation du travail partiel à la maison a permis aux entreprises de réduire les surfaces de bureaux de 20 à 30% dans de nombreux cas. La baisse d’occupation et donc de loyers a impacté directement les SCPI, faisant baisser fortement la valeur des parts détenues par les investisseurs et réduisant les loyers. D’autre part, le développement des achats en ligne et de la livraison a réduit l’affluence dans les supermarchés et les centres commerciaux, et donc leur valeur de revente. S’agissant du second secteur d’investissement des SCPI, ceci a aussi contribué à la baisse du prix des parts.
Difficulté de revente des parts
L’année 2023 a vu une très forte raréfaction du crédit immobilier, en même temps qu’une forte augmentation des taux. Alors qu’en 2022, les taux de crédits restaient à environ 1%, ils atteignaient plus de 4% à la mi 2023. Une des conséquences a été une forte baisse des achats de SCPI, et donc une réduction de la liquidité, argument majeur de cet investissement.
Nous avions envisagé ce scénario dès 2018 et encore plus en 2020 (voir notre article « Faut-il encore investir en SCPI ? » https://www.expatrimo.com/actualites/faut-il-encore-investir-dans-les-sc... et mis en garde nos clients. Baisse du prix des parts, impossibilité de vendre, investir en SCPI en 2023 n’était pas une bonne idée.
Difficultés sur l'immobilier locatif
L’immobilier locatif a attiré de nombreux investisseurs expatriés ces dernières années. Les taux d’intérêt extrêmement faibles avaient permis de lever de la dette peu chère sur du long terme. L’investissement était souvent présenté comme nécessaire et indolore. L’année 2023 a changé la donne :
Marasme du marché
Plus de crédit, donc beaucoup moins d’investisseurs. Si les prix des habitations se maintiennent, car il faut toujours se loger, les prix des biens d’investissement ont baissé. C’est notamment le cas des grandes villes qui avaient beaucoup monté ces dernières années, Bordeaux, Lyon notamment.
Impact du DPE
Comme expliqué dans notre article, "Crise énergétique et immobilier en France, ce que vous devez savoir", les nouvelles mesures d'économie d'énergie ont impacté le marché immobilier. L’impossibilité de louer son bien en fonction du DPE à partir 2023 (catégorie G), 2028 (catégorie F) et 2034 (catégorie F) crée une séparation du marché de l’ancien en 2 parties distinctes
- DPE A-D, les prix résistent à la crise ou continuent de monter grâce à l’absence de travaux à venir.
- DPE E-G, les prix baissent surtout sur les biens d’investissements à cause de travaux nécessaires pour continuer à louer.
Il est important de noter que nombre de biens locatifs, en particulier de petites surfaces, sont dans ces catégories. Nombre de propriétaires préfèrent vendre tout de suite pour éviter les travaux à venir. Cela contribue à une baisse de prix importante.
Les récentes annonces gouvernementales sur la revue des DPE pour les petites surfaces ne concernent qu’un nombre limité de logements. Le principal problème est le vote en copropriété des travaux de l’immeuble quand bien même vous possédez une DPE A-D pour votre appartement.
Conséquences de la crise économique
- Risques sur les locataires accrus : La baisse de pouvoir d’achat va engendrer plus d’aléas de paiements sur les loyers, car plus de locataires auront des difficultés à finir leurs fins de mois. Cela s’accompagnera de changements de locataires plus fréquents.
- Décrochage des loyers : La loi française protège les locataires, il est donc très difficile d’augmenter le loyer durant le bail. Il sera d’autant plus difficile d’augmenter les loyers que la situation économique tendue poussera les locataires à les refuser ou à partir. D’autre part les loyers sont plafonnés dans les grandes villes et l’augmentation de loyer entre deux locataires est très encadrée.
L’Indice de revalorisation des loyers (IRL) est plafonné à 3.5% en 2024, mais la plupart des baux d’habitation ne contiennent pas de clause d’indexation. Si un propriétaire arrive à appliquer une hausse de loyer, il ne pourra en aucun cas dépasser ce chiffre. En conséquence, l’investisseur en immobilier locatif classique va voir son revenu locatif baisser en comparaison de l’inflation.
Avec la stagnation des prix de l’immobilier, une explosion du cout du crédit et une stagnation ou baisse du marché, l’investissement immobilier locatif classique ne fut pas le plus performant en 2023.
5.48%
Le chiffre de 5.48% d’augmentation concerne bien certains investissements immobiliers car il s’agit de l’indice national du prix des prestations d’hébergement des personnes âgées. Proche de l’inflation, l’augmentation de cet indice était de 0.46% en 2021, 1.97% en 2022, 5.14% en 2023 et 5.48% en 2024. Il conditionne le calcul des loyers perçus par les investisseurs propriétaires dans certains de ces établissements de santé. Ces propriétaires vont bien voir le loyer perçu augmenter de 5.48% en 2024, après une augmentation de 5.14% en 2023.
Il important de noter que l’augmentation des loyers suivant cet indice est automatique et inclus dans les clauses du contrat de location. Cette augmentation est donc appliquée par le locataire sans discussion. Le bail n’est pas un bail d’habitation, mais un bail commercial d’une durée de 10 à 12 ans renouvelable.
Il existe plusieurs types d’établissements de santé permettant l’investissement, notamment les EHPAD, les SMR et les établissements 4eme âge. La forte implication de l’Etat dans ces secteurs implique une protection des patients, de l’outil de travail et de l’activité.
Investir en établissement médicalisés
L’investissement en établissements médicalisés est un moyen de constituer revenus complémentaires pour la retraite. L’investisseur va faire l’acquisition d’une ou plusieurs chambres dans l’établissement. Au moment de l’achat, il signera un bail de long terme (10 à 12 ans) qui indiquera le montant du loyer et les clauses d’augmentation. Comme tout bien immobilier, celui-ci peut être acheté à crédit et les loyers permettront de rembourser tout ou partie des mensualités.
S’agissant de location meublée avec amortissement en LMNP / LMP, la fiscalité sur les loyers sera nulle pendant 15 à 20 ans, plafonnée à 8% ensuite. Pendant cette période, le propriétaire sera totalement déchargé des soucis de gestion. Une fois le crédit remboursé, le bien pourra être revendu pour générer du capital, ou conservé pour constituer une rente dont le montant augmentera chaque année en fonction de l’indice en question, donc 5.48 % en 2024.
L’investissement en établissement de santé est bien adapté à la génération de rente retraite. Ne demandant aucune implication aux propriétaires, c’est une solution bien adaptée pour les expatriés. Vous souhaitez vous créer des revenus complémentaires à l’expatriation ? Contactez-nous à info@expatrimo.com ou via le formulaire de contact.
