Bien que les ventes dans l’immobilier ancien représentent plus de la moitié des transactions immobilières en France, pour un investissement, plusieurs points poussent à privilégier l’achat immobilier dans le neuf.
Pourquoi acheter du neuf?
L’immobilier neuf mettra l’investisseur à l’abri de travaux très onéreux induits par les normes d’efficacité énergétiques de plus en plus strictes et contraignantes sur l’immobilier ancien. (Voir notre article : « Crise énergétique et immobilier en France : ce que vous devez savoir ! »). De la même façon, les garanties légales de l’investissement neuf réduiront les coûts d’entretien pendant de longues années.
L’immobilier neuf aura aussi plusieurs avantages permettant d’attirer et de fidéliser des locataires de qualité :
• Des performances énergétiques allégeant la facture de chauffage
• Un design d’appartement adapté aux attentes actuelles avec notamment de grands espaces de vie en commun et une optimisation de l’utilisation des surfaces
• Des espaces extérieurs (balcon, terrasse) souvent présents ainsi qu’un parking
• Des performances acoustiques favorisant le confort de l’habitant
L’achat immobilier neuf en France est très réglementé et les intérêts de l’acheteur sont très protégés. Nous allons passer en revue les étapes de l’achat neuf. Notre article s’applique à un achat d’appartement en immeuble collectif. Dans le cas d’une construction d’une maison individuelle, le cadre légal est différent et l’acheteur nettement moins protégé.L’immobilier neuf mettra l’investisseur à l’abri de travaux très onéreux induits par les normes d’efficacité énergétiques de plus en plus strictes et contraignantes sur l’immobilier ancien. (Voir notre article : « Crise énergétique et immobilier en France : ce que vous devez savoir ! »). De la même façon, les garanties légales de l’investissement neuf réduiront les coûts d’entretien pendant de longues années.
Achat neuf = achat en VEFA
Le nom légal de l’achat neuf ou achat sur plan est la « Vente en Etat Futur d’Achèvement », ou VEFA. Comme son nom l’indique, l’investisseur achète un bien qui n’existe pas encore mais devra être construit selon un cahier des charges défini à l’avance. Il y a une obligation de résultats pour le promoteur, qui doit organiser la construction du bien selon les critères définis et dans les temps impartis.
La plupart des biens vendus en VEFA sont vendus au tout début de la procédure, bien avant que les travaux ne commencent. Si on vous propose un bien terminé, ou proche de la livraison, cela signifie que le processus de VEFA n’a pas fonctionné de façon normale. Dans ce cas, il est important de comprendre les éléments qui ont empêché une vente normale, avant toute décision.
La VEFA est un régime d’achat particulier car l’acheteur ne paie pas le prix total du bien au moment de l’achat. Au contraire, les paiements seront étalés en fonction de l’état d’avancement des travaux. Un chantier comporte en général entre 5 et 10 étapes d’avancement, étalée sur 2 ans.
Comment acheter?
Une fois le projet choisi, le ou les acheteurs doivent signer un contrat de réservation. Celui-ci fixe les conditions d’achat et notamment le prix, qui ne pourra plus être changé après la signature. C’est une protection supplémentaire en temps d’inflation.
Le contrat de réservation remplace la promesse de vente signée pour de l’achat ancien et contient notamment :
• Le ou les lots cadastraux où sera construit l’immeuble
• Le permis de construire, et les délais d’attente si procédure n’est pas terminée (ou purgée dans le langage légal).
• La surface habitable et l’étage
• Le prix de vente et l’échéance de paiement des étapes de construction
• Le délai de livraison, souvent exprimé en trimestre
A cela s’ajoutent d’autres documents :
• La notice descriptive, c’est-à-dire la description détaillée des éléments de construction, y compris les éléments intérieurs comme les sols et équipements sanitaires
• L’état des risques naturels et pollutions
• Le plan du bien (avec plan des parkings et autres surfaces annexes)
• Le plan de masse montrant la localisation par rapport à la totalité de l’immeuble
L’acheteur devra aussi verser un dépôt de garantie, légalement limité à 5% du bien. Il s’agit souvent d’une somme forfaitaire de quelques milliers d’euros. Ce dépôt de garantie fait partie intégrante du prix du bien, cette somme sera déduite de premier paiement chez le notaire.
Protection par la Garantie Financière d'Achèvement
Pour pouvoir finaliser la vente des biens, le promoteur devra obtenir la garantie financière d’achèvement ou GFA, c’est-à-dire une assurance qui couvre la totalité des travaux. Pour cela, le promoteur doit avoir signé des contrats de réservation pour une part importante des appartements, en général 60%. Les procédures d’achat ne pourront commencer qu’une fois la GFA obtenue, c’est la garantie de finition du projet. Dans le cas extrêmement rare où celle-ci ne serait pas atteinte, les acheteurs récupèrent leur dépôt de garantie et n’ont donc pas perdu d’argent.
Une fois la GFA obtenue et le travail du notaire promoteur terminé, il devient possible de procéder à l’acte d’achat, le projet est dit « actable ». L’achat devra obligatoirement se faire via un notaire.
Signature de l'acte notarié
A l’issue de la signature chez le notaire, les acheteurs deviennent propriétaires, même si le bien n’est pas terminé. Il leur incombera ensuite de régler les appels de fonds suivant directement au promoteur.
Le niveau de protection des acheteurs est très élevé en France. Une fois la construction commencée, l’acheteur a l’assurance que le bien sera terminé.
En cas d’achat comptant, le ou les acheteurs devront payer la première partie des travaux, souvent entre 20 et 35% + les frais d’achat (appelés souvent frais de notaires) sur la totalité. Ces frais représentent 3% à 4% du prix total pour un achat neuf sans crédit (contre 7% à 8% dans l’ancien).
En cas d’achat à crédit, l’obtention du financement représente une étape supplémentaire dans le processus. Il ne sera possible de passer à l’achat qu’une fois l’offre de prêt finalisée. A la signature, l’acheteur versera son apport et les frais d’achat. Les appels de fonds suivants seront réglés par la banque au promoteur.
Il est fréquent de prévoir un différé de remboursement, c’est-à-dire que le capital ne commencera à être remboursé qu’à la fin du chantier, donc à la perception des premiers loyers.
Comment rencontrer le notaire à l'étranger?
Il est obligatoire dans le cadre d’une VEFA d’être présent lors de la signature notariée, on ne peut pas se faire représenter par un parent ou une personne de confiance. Depuis 2021, il est possible de rencontrer le notaire en vidéo, après une procédure d’identification. Un acheteur n’aura donc pas à se déplacer en France pour acheter le bien. La procédure en vidéo a remplacé la signature d’une procuration notariée auprès du service de notariat consulaire supprimé en 2018. Si l’acheteur ne parle pas Français, le notaire exigera une traduction du document à signer par un traducteur assermenté auprès d’un tribunal d’instance en France.
Finalisation du chantier
Après la signature de l’acte d’achat, l’acheteur se verra remettre une attestation prouvant son achat. Il recevra ensuite les appels de fonds à régler en fonction des étapes. A la fin du chantier, le bien sera livré au propriétaire, et un dernier appel de fond 5% sera à payer au titre de la remise de clefs.
Que se passe-t-il si le chantier a du retard?
Fréquents dans la construction de maisons individuelles, les retards sont plus rares dans la construction d’immeuble. Ils sont classés en deux catégories :
• La force majeure, cause légitime de retard. Il s’agit des mauvaises conditions météo (neige, inondation, grand froid), grèves, guerres, intempéries, pandémie, faillite de sous-traitant. Dans cas, l’acheteur ne sera pas indemnisé.
• Au-delà de 30 jours, l’acheteur peut être indemnisé pour les retards autres que la force majeure.
Protection après la livraison
Après la prise de possession du bien, celui-ci reste couvert par plusieurs garanties :
• Avant la livraison, le réceptionnaire peut constater des défauts, ce qu’on appelle des réserves. La livraison ne peut être terminée sans que les défauts soient réparés, c’est-à-dire que les réserves soient levées.
• Garantie de parfait achèvement : Le nouveau propriétaire dispose d’une année pour signaler et demander réparation immédiate des problèmes se manifestant durant cette période
• Garantie décennale : garantie de 10 ans contre les défauts de construction
Grâce à l’ensemble des lois régissant la VEFA, les investisseurs sont assurés d’obtenir livraison de leur bien acheté. La loi garantie que le bien sera conforme au contrat ou que l’acheteur obtiendra réparation. La sécurité pour l’acheteur d’immobilier neuf en France est donc très forte. Les expatriés peuvent profiter de tous les avantages de l’investissement dans immobilier neuf, sans avoir à se déplacer.
