Stratégie d'investissement pour les expatriés : la nue-propriété temporaire en France

Dans un monde où l'expatriation est devenue monnaie courante, l'investissement immobilier en France reste une option attrayante pour des Français vivant en Asie. Mais avez-vous déjà envisagé la nue-propriété temporaire ?

Ce mécanisme représente une opportunité séduisante pour les expatriés, offrant un bien immobilier en France acheté avec 20% à 40% de décote. Sans gestion quotidienne et avec des avantages fiscaux, cette option permet surtout de profiter une appréciation à long terme. Un guide pour naviguer dans l'univers de la nue-propriété temporaire vous attend.

Qu'est-ce que la nue-propriété temporaire ?

Un partenariat public-privé

Imaginée dans les années 2000, la nue-propriété temporaire est créée grâce à la loi ENL (Engagement National pour le Logement) de 2006. Utilisée par les bailleurs sociaux, elle leur permet d'augmenter leur parc de logement tout en faisant porter une grande partie des coûts par un investisseur privé. Véritable PPP ou partenariat public privé, elle permet à un investisseur d'acheter un bien immobilier sans avoir à le gérer au quotidien et sans augmenter ni l'impôt sur le revenu, ni l'IFI.

Le principe de l'investissement en nue-propriété temporaire

L'investisseur acquiert uniquement la nue-propriété du bien pendant une durée connue au départ (entre 15 et 20 ans). Il n'en a donc pas l'usufruit, c'est-à-dire ni l'usage, ni les revenus, pendant cette période. En contrepartie, il ne paiera qu'une fraction du prix d'achat, généralement entre 60% et 65%. Pendant la période, le bien sera utilisé par un usufruitier locatif social, ou un usufruitier locatif intermédiaire. Il s'agit d'une société parapublique qui utilisera ces biens dans le cadre de son parc locatif. Au terme de la période, l'investisseur récupère son bien, et peut le vendre, l'utiliser ou le louer.

L'investissement immobilier en France facilité

L'éloignement et le décalage horaire rendent souvent complexe la gestion immobilière pour les expatriés. La nue-propriété temporaire est une vraie solution à ces difficultés.

Bénéficiant du temps d'investissement et des moyens financiers nécessaires pour investir de manière réfléchie, les expatriés sont bien placés pour utiliser ce type d'investissement. Elle permettra d'investir pendant l'expatriation pour créer du capital disponible au retour où à la retraite.

La nue-propriété temporaire, un investissement immobilier sans gestion

La nue-propriété temporaire, c'est d'abord un soulagement bienvenu en termes de gestion immobilière. En se concentrant exclusivement sur la nue-propriété d'un bien, les investisseurs éliminent les tracas liés à la gestion locative, tels que la recherche de locataires, la gestion des loyers et la maintenance des biens. Cette simplification de la gestion permet aux investisseurs de consacrer leur temps et leurs ressources à d'autres opportunités d'investissement ou à leur vie personnelle.

Les avantages fiscaux de la nue-propriété temporaire pour les expatriés

La nue-propriété temporaire ne génère pas de revenus pendant une longue période. Elle ne crée donc pas d'impôt sur le revenu durant celle-ci. De la même façon, aucune taxe foncière et autres impôts liés à la propriété d'un bien immobiliers ne sont à payer par le propriétaire durant la durée de la nue-propriété. Finalement, la nue-propriété temporaire n'entre pas non plus dans l'assiette de l'IFI pendant cette période.

Intérêt supplémentaire en achetant à crédit, les intérêts du crédit seront déductibles d'autres revenus fonciers, allégeant ainsi la facture fiscale sur les autres biens immobiliers possédés.

Taxation à la revente

La seule taxation interviendra au moment de la revente. Pour bénéficier du système au maximum, il faudra attendre la fin de la période de nue-propriété. Dans ce cas, la partie de 35% à 40% non payée au départ, ne sera pas imposable. En parallèle, après une durée de détention de 15 ans ou plus, l'impôt sur la plus-value sera extrèment faible, de l'ordre de 7 à 8%, auquels s'ajouteront les prélèvements sociaux.

En cas de revente avant la fin de la période de nue-propriété temporaire, la partie de 35% à 40% non payée au départ sera intégrée dans la plus-value. Mieux vaut donc attendre la fin de la période de nue-propriété temporaire, même revendre est possible avant.

La plus-value à long terme

Dans la plupart des cas, l'objectif de la nue-propriété temporaire sera de faire une plus-value à la revente. L'investisseur s'intéressera souvent aux zones en développement, avec de futurs connections aux infrastructures de transport qui permettront une forte valorisation dans le temps. En achetant des biens immobiliers avant l'essor des infrastructures de transport, les investisseurs ont la possibilité d'acquérir des propriétés à des prix attractifs. Lorsque ces infrastructures deviennent opérationnelles, la valeur des biens immobiliers augmente considérablement, offrant ainsi la possibilité de réaliser une plus-value significative lors de la revente.

En terme de connections, le développement du Grand Paris offre de vraies opportunités, notamment dans la partie Est de la région parisienne. Le développement des transports dans d'autres grandes villes Française offrent aussi de vraie opportunités. C'est le cas à Lyon, Lille, Nice notamment.

Une autre stratégie est d'investir sur une zone plus prisée donc plus chère, mais avec une conservation de la valeur assurée et une attractivité d'habitation à terme. Il s'agira notamment de l'Ouest Parisien, de Paris intra-muros et la Côte d'Azur.

Bien choisir son projet de nue-propriété temporaire

Même s'il s'agit d'un investissement, l'immobilier contient toujours une part d'affect propre à chaque client. Au-delà, certaines zones seront plus demandées, telles que la région parisienne, la région Rhône-Alpes ou la méditerranée.

Un projet immobilier en nue-propriété répond aux mêmes critères qu'un projet classique. L'emplacement reste primordial, ainsi que les transports existants et à venir. En termes de prix, le prix peine-propriété, avant la décote, doit correspondre au prix de biens en construction dans le même quartier. Si tous ces critères sont réunis, c'est le bon projet pour se lancer.

Se faire accompagner par des spécialistes de l'expatriation

La nue-propriété temporaire suppose de bien sélectionner le projet, sa localisation et ses intervenants. Pour un expatrié, il est utile de s'appuyer sur des professionnels habitués aux contraintes des non-résidents : décalage horaire, signature à distance, financement depuis l'étranger. Expatrimo peut vous orienter vers des partenaires spécialisés, en France ou à l'étranger.

Facilité de gestion, potentiel de plus-value et avantages fiscaux, l'investissement en nue-propriété temporaire offre une combinaison séduisante pour les expatriés. Elle permet d'investir en France depuis l'Asie, sans soucis de gestion, de créer du capital et de planifier une future retraite.