La crise sanitaire de 2020 a déjà des implications économiques importantes. Le ralentissement de l’activité économique pendant les périodes de confinement, la réduction massive des voyages et des transports vont générer une perte d’activité conséquente pour les entreprises, ce qui aura des répercussions sur l’économie en générale. De la même façon, la distribution généralisée d’argent pour soutenir l’activité pourrait entrainer un retour de l’inflation.
La situation actuelle
L’immobilier physique, et plus particulièrement l’immobilier d’habitation, a toujours constitué une valeur refuge pour les Français. Au-delà de la possibilité d’y habiter soi-même, pouvoir revendre à un propriétaire occupant est une vraie garantie de valeur et de liquidité. C’est particulièrement vrai pour les zones très urbanisées et les centres-villes où la population importante entrainera une forte demande.
La crise économique va aussi avoir une conséquence sur l’investisseur immobilier, avec une augmentation des impayés concernant les loyers. La loi française est particulièrement protectrice pour le locataire. Les défauts ou irrégularités de paiements vont donc se multiplier dans les prochains mois. L’enjeu est donc d’avoir une solution d’immobilier physique sans aucun risque locatif, mais permettant la plus-value de l’immobilier classique. C’est exactement l’intérêt de la nue-propriété temporaire.
Qu’est-ce que la nue-propriété temporaire ?
Elle permet à un investisseur d’acheter un bien avec une très forte décote sur le prix (30% à 40% de décote). En échange, l’investisseur ne percevra aucun loyer pendant une longue période (15 à 18 ans) et ne pourra pas utiliser le bien. A l’issue de la période, le propriétaire récupère son bien et peut décider de le revendre, de l’habiter ou de continuer la location avec un nouveau bail. Le bien devra lui être rendu dans un état immédiatement louable ou habitable.
15 à 17 ans de loyers payés dès l’achat
Ce système permet d’acheter un appartement dont on va percevoir 15 à 17 ans de loyer à l’avance. Ce montant sera payé à l’achat sous forme de réduction du prix d’acquisition, cela garantit un versement des loyers sur toute la période. Les problématiques d’impayés n’ont donc aucun impact sur l’investisseur.
Investir dans l’immobilier d’habitation
Outre la génération de rente, la revente est un point essentiel de l’investissement immobilier. Investir dans un bien à vocation d’occupation, permet d’élargir le champ des acheteurs potentiels à terme. Les biens proposés en nue-propriété temporaire seront utilisés pour loger des habitants pendant la durée de la nue-propriété temporaire. Un bien T3 ou T4 pourra donc être revendu à un propriétaire qui souhaitera l’occuper, ce qui élargit considérablement le scope des candidats par rapport à un studio, par nature dédié à l’investissement.
Plus-value ou plaisir ?
L’investisseur en nue-propriété peut choisir de faire une plus-value à terme, en pariant sur des quartiers en devenir, en particulier sur une localisation prévoyant l’arrivée de nouveaux transports en commun. L’échelle de 15 à 18 ans permet d’absorber les retards de construction et de mise en service des équipements. C’est d’autant plus intéressant pour des zones où une forte transformation est attendue et donc une forte augmentation des prix.
A l’inverse, de nombreux clients se tournent vers des localisations dont ils sont familiers ou dans lesquelles ils pourront habiter à terme. Qu’il s’agisse de bel Ouest Parisien ou de la Cote d’Azur, l’objectif sera de choisir un emplacement de qualité, gage d’un maintien de la valeur et d’une utilisation heureuse. Nous voyons régulièrement des projets sur ces localisations.
Cash ou crédit
En ces temps complexes, l’immobilier cash constitue une valeur de refuge. C’est aussi vrai pour la nue-propriété temporaire, car celle-ci pourra constituer une forme d’effet de levier sans crédit. Un achat cash est donc parfaitement envisageable comme valeur refuge. C’est d’autant plus vrai que les paiements d’un achat neuf seront étalés sur 2 ans, le temps de la construction.
Dans le cadre d’un achat à crédit, la pratique du taux de credit fixe sur de longues périodes, permet d’ajouter encore de la rentabilité, à la condition d’avoir à assumer pleinement les remboursements de crédit. L’effet de levier du crédit s’ajoute donc à celui de la nue-propriété.
Est-ce revendable ?
L’objectif de la nue-propriété est souvent lié à une revente ou une habitation à la fin de la période de 15 à 18 ans. Il est cependant tout à fait possible de revendre le bien au court de la période, car il y a une vraie liquidité sur ce type d’investissement. S’il n’est pas rentable de revendre immédiatement après l’achat, l’investisseur aura un vrai gain au-delà de 5 à 6 ans. L’offre de revente étant actuellement très faible, la revente du bien en sera grandement facilitée.
