Comme tout type de bien, l’investisseur propriétaire d’un logement en résidence services (LMNP) : résidence étudiante, EHPAD, résidence seniors, résidence de tourisme, peut chercher à le revendre. La qualité de l’emplacement, du gestionnaire et le prix sont les principaux critères. Parcourons ensemble les règles à respecter.
L’investisseur a la plupart du temps acheté son bien en LMNP, via une banque ou un Conseiller en Gestion de patrimoine (dont EXPATRIMO fait partie), et très rarement via une agence immobilière classique. De la même façon, la revente passera le plus souvent via des prestataires spécialisés.
L’acheteur le plus fréquent d’une résidence services existante est un investisseur dont l’objectif sera d’obtenir un rendement. Le bien sera donc vendu loué et la revente interviendra via des prestataires spécialisés. Ceux-ci sauront cibler les acheteurs potentiels et mener la transaction à bien.
Si la résidence et le gestionnaire ont été correctement choisis au départ, un bien rattaché à une résidence de services sera revendu facilement. De plus, certains marchés comme le secteur de l’EHPAD sont saturés. La demande est plus importante que l’offre, qui est limitée en termes de construction par l’État. La revente est dans ce cas aisée pour le propriétaire.
Comment évaluer son bien en résidence services ?
Comme pour tout bien immobilier, plusieurs critères sont à prendre en compte pour s’assurer de la qualité de l’investissement. Pour les résidences services il est important de regarder :
- Le bail en cours, sa durée restante et son renouvellement
- L’état du marché
- La solidité du gestionnaire
- Le niveau du loyer
- L’état de présentation du bien
- L’évolution de la fiscalité locale
Les investisseurs ayant acquis un bien au bon prix, dans une résidence bien placée, gérée par un gestionnaire de qualité s’assurent ainsi de pouvoir revendre leur bien facilement dans le futur. Même si, comme pour un bien immobilier classique, l’emplacement reste crucial, le bail et l’opérateur sont des éléments très importants du prix du bien. Le prix sera souvent calculé en appliquant le pourcentage de rentabilité initial au loyer actuel.
Par exemple : un bien acheté 200 000 € à 4.5% de rendement avait un loyer initial de 9 000 € / an. Après 15 ans, à 1% d’augmentation par an, le loyer sera de 10 448 € / an. Si le rendement est constant, la base de calcul du prix du bien sera de 232 200 €.
D’autres éléments seront à prendre en compte, notamment le prix de l’immobilier sur le quartier. Une forte augmentation se répercutera aussi sur le prix de la résidence service.
Quand revendre son bien en résidence services ?
Le bail, la durée restante de celui-ci et sa reconduction sont des éléments fondamentaux du bien. L’acheteur-investisseur cherchera une rente optimisée et une visibilité long terme. Le meilleur moment pour revendre son bien est après le renouvellement du bail. L’acheteur connaitra ainsi les conditions sur le long terme et sera donc beaucoup plus sécurisé dans son achat.
- Si vous avez acheté le bien en résidence services avant l’expatriation
Dans ce cas, il est probable que l’achat vous ait donné droit à une réduction fiscale (dispositif Censi-Bouvard). Si ce système peut être avantageux pour un résident fiscal Français, ses avantages disparaissent à l’expatriation. Ainsi, une personne ayant bénéficié de ce système doit impérativement garder le bien pendant 9 ans.
- Les biens en résidence services achetés pendant l’expatriation
À l’inverse, le système fiscal le plus avantageux est l’amortissement du bien sur les loyers. Cette option fiscale permet de ne pas payer d’impôts sur les loyers pendant une très longue période. C’est l’un des avantages de l’investissement en résidence service et la seule option disponible pour les non-résidents.
Une question récurrente est de savoir si l’acheteur aura les mêmes avantages fiscaux que l’acheteur initial, devenu vendeur. C’est tout à fait vrai, car la durée d’amortissement repart pour le nouveau propriétaire. A la vente de l’appartement, l’acheteur aura ainsi les mêmes avantages fiscaux que le propriétaire initial.
À qui confier la revente de son LMNP ?
- 1- Un prestataire spécialisé dans ce domaine : Expatrimo
Nous saurons récupérer tous les éléments nécessaires à une évaluation de votre lot. Via nos partenaires, nous pourrons formuler une proposition de rachat net vendeur et proposer votre bien à un large réseau d’acquéreurs. Cette méthode sera beaucoup plus efficace que d’essayer de vendre soi-même, car nos conseillers pourront avancer rapidement sur chaque dossier. Ils ont une parfaite maîtrise des différents acteurs et des conditions des programmes LMNP.
- 2- Le gestionnaire :
Les gestionnaires de premier plan ont tous un service permettant la revente du bien dont ils ont la gestion. Il est opportun de les consulter au moment de la revente.
- 3- Des sociétés spécialisées en France :
Le marché de la résidence service s’est beaucoup développé dans les 20 dernières années. Un marché secondaire est apparu, géré au départ par les exploitants. Des sociétés indépendantes se sont développées, spécialisées sur la revente de ce type de bien.
En conclusion, acheter un bien en résidence service, c’est effectuer un investissement sur le long terme qui permet d’obtenir du rendement. Toutefois l’investisseur peut avoir la nécessité de revendre son bien. Le rendement, l’emplacement et la qualité du gestionnaire et des installations sont donc des éléments importants à ne pas négliger lors de l’achat. C’est pourquoi, comme pour tout investissement immobilier que nous proposons, nous sélectionnons les opérations selon des critères précis qui assurent la qualité du bien et donc facilitent sa revente.
