La période des vacances est propice à un long séjour en France, et à une redécouverte de son patrimoine. L’éloignement et la quasi absence de « vieilles pierres » en Asie, donnent souvent envie d’en posséder une partie. Au-delà de l’aspect sentimental et d’une future habitation, l’investissement en monument historique est-il une bonne idée pour les expatriés ?
Cet article se concentre sur l’imposition des non-résidents fiscaux Français. Sauf cas particulier, il s’agit essentiellement des impôts sur revenus fonciers, donc des loyers de location nue. Il existe plusieurs dispositifs fiscaux possibles, tous ne fonctionnent pas de la même façon et tous ne s’appliquent pas aux non-résidents.
Dispositif Malraux
Pour être éligible au dispositif Malraux, un bâtiment doit se trouver dans des zones bien définies. Le dispositif Malraux est une réduction d’impôts sur le revenu et n’est pas éligible aux non-résidents. Il est donc réservé aux résidents fiscaux français et n’a pas d’intérêt pour les Français en Asie.
Deficit foncier
Certains travaux de rénovation seront déductibles des revenus fonciers. Il est donc possible d’imputer une partie ou la totalité des travaux (selon leur nature) sur des revenus locatifs. Ce dispositif est ouvert aux non-résidents fiscaux français. C’est un excellent moyen de baisser considérablement son imposition sur des loyers en France, voire de l’annuler sur quelques années.
Il est important tout d’abord de noter que les travaux déductibles ne constituent pas l’ensemble des travaux possibles sur un bien. Ils répondent à certaines conditions :
- Le bien rénové doit être à usage d’habitation, ou une transformation d’un local en habitation
- Les travaux concernent essentiellement les travaux d’isolation et d’entretien, ainsi que ceux liés à la rénovation thermique. Les travaux de reconstruction et d’agrandissement ne sont normalement pas concernés.
- Le bien doit être loué jusqu'au 31 décembre pendant 3 années pleine sans interruption à partir de la déclaration de revenus. Dans le cas contraire, la déduction fiscale ne peut s’appliquer.
- Si les travaux sont financés à crédit, les intérêts d’emprunt sont aussi déductibles.
Dans tous les cas, il sera important de faire confirmer à l’avance par le ou les artisans, que les travaux seront bien déductibles. Il est possible rénover un bien immobilier qu’on possède au préalable. Les travaux sont cependant souvent difficiles à maîtriser à 10.000 km de distance, gare à la facture finale !
Dispositif monuments historiques
Le dispositif monuments historiques n’est applicable qu’à certains bâtiments, classés monuments historiques par les services de l’Etat. La rénovation de ce type de bâtiments est sévèrement contrôlée, et les coûts de rénovation souvent élevés. Le dispositif fiscal monuments historiques est aussi une réduction d’impôts comme le Malraux et ne s’applique normalement pas aux non-résidents. En revanche, il est, dans certains cas, possible de requalifier les travaux sur un bâtiment classé monument historique en déficit foncier. Dans ce cas, c’est le principe du déficit foncier qui s’appliquera. Cette solution est ouverte aux non-résidents fiscaux Français et permet donc à des expatriés d’acheter de la « belle pierre », tout en réduisant leur imposition.
Méchanisme de la réduction d'impôts
Pour un non-résident fiscal français, les travaux sont seulement déductibles de revenus fonciers, qu’il s’agisse du bien concerné ou d’autres bien loués et possédés par le même foyer fiscal. La déduction n’est limitée que par le montant des loyers perçus sur l’année fiscale. Si le montant des travaux est supérieur au montant de loyers perçus sur l’année, le surplus est reportable sur l’année suivante. C’est ce qu’on appelle le déficit foncier. Le report est possible sur une durée maximum de 10 ans.
Pour pouvoir déduire les travaux de ses revenus fonciers, il faut choisir le régime réel d’imposition sur les revenus fonciers dans sa déclaration fiscale. Une estimation rapide montre que la déduction fiscale obtenue grâce à un projet en déficit foncier peut atteindre 25% à 30% du prix du bien acheté. Le déficit foncier est la solution la plus efficace pour réduire l’impôt foncier sur une résidence principale achetée en France avant le départ et mise en location pendant l’expatriation.
Comment investir
Gérer des travaux à distance peut s’avérer complexe et chronophage, la solution pour bénéficier de ce système est d’acheter un projet packagé en déficit foncier. Sera proposée la combinaison d’un immobilier à rénover et de travaux définis à l’avance, suivis par un architecte. Dans ce type de projet, les travaux représentent la majorité du prix, entre 50% et 70%. Plus ce pourcentage sera élevé, plus la réduction fiscale sera importante. Dans tous les cas, il faudra faire valider que les travaux seront bien déductibles avant d’acheter, pour éviter toute surprise.
Ce type de biens destinés à la location sera souvent une petite surface en centre-ville ou un bâtiment ancien de grande taille qui sera découpé en appartements. Le prix d’achat est généralement élevé à cause de la rénovation, ne rendant intéressante l’opération que si on dispose déjà de revenus fonciers à déduire. Les travaux de rénovation s’étalent en général sur une période de 15 à 18 mois, à cheval sur 3 années civiles, permettant ainsi d’optimiser le report du déficit foncier sur les 12 années suivantes.
Nous disposons régulièrement de biens vendus avec rénovation pour créer du déficit foncier. Si vous habitez en Asie et souhaitez réduire votre imposition sur les revenus fonciers, contactez-nous à info@expatrimo.com ou en utilisant le fomulaire: http://expatrimo.com/contact