L’allongement de la durée de vie et le vieillissement de la population en France créent des besoins considérables auxquels les pouvoirs publics ont des difficultés à faire face. La demande d’hébergement en résidence médicalisée va aller croissante, en particulier autour des grandes villes. L’investissement en EHPAD (Établissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes) est le meilleur moyen de profiter de cette demande tout en répondant à un vrai besoin.
Les besoins de la grande dépendance
Chacun d’entre nous a entendu parler du plan Alzheimer, de la journée de solidarité ou encore du plan canicule. L’augmentation de la durée de vie et du nombre de retraités, la nécessité de développer de nouveaux soins sont autant de réalités démographiques inévitables. La solidarité envers nos aînés ne permettra pas d’apporter les financements nécessaires pour combler tous ces besoins. A travers le soin de malades atteints des maladies dégénératives ou le maintien de conditions décentes de fin de vie, la grande dépendance figure au premier rang des besoins. Avec un manque estimé de 50.000 places dans les structures d’accueil, les services publics et équipements existants ne comblent pas les besoins actuels. Les tendances lourdes ne feront qu’accentuer les besoins futurs. A titre d’exemple, les plus de 80 ans seront 2,5 fois plus nombreux en 2040 qu’aujourd’hui.
Quelles solutions ?
Ces chiffres alarmants ont incité les pouvoirs publics et la profession immobilière à développer conjointement de nouveaux outils combinant le financement d’équipement et l’investissement des particuliers. Les plus connues de ces structures sont les EHPAD, Etablissements d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes. Strictement contrôlés par les régions, ces établissements sont financés par des investisseurs qui font l’acquisition d’une chambre médicalisée. Faute de place, la plupart de ces établissements ont des taux de remplissage supérieurs à 90%. Ils sont souvent contraints de mettre en place des listes d’attente et de sélectionner leurs pensionnaires.
Pourquoi et comment investir?
Investir dans un EHPAD vous garantit des revenus totalement défiscalisés pendant une durée de 12 à 15 ans. Si le choix de l’emplacement et du gestionnaire restent des facteurs déterminants dans le choix du projet, les données démographiques et l’implication des pouvoirs publics limitent le risque de votre investissement. Comme pour tout investissement immobilier, l’emplacement et les intervenants (ici l’opérateur) seront cruciaux. En termes d’emplacement, il est impératif d’avoir à proximité une population importante nécessitant aujourd’hui et à terme, ce type de service. Une partie importante des habitants d’un EHPAD bénéficient d’aides publiques, car le coût de séjour est élevé. Il est donc important de choisir une zone où les habitants auront les moyens de faire face à la baisse des subventions. Les zones à privilégier restent à proximité de grandes villes, plutôt dans les quartiers où l’immobilier sera en forte demande. De la même façon, on préférera un opérateur de taille nationale, ce qui garantira une pérennité à terme. La fourchette de prix d’une chambre médicalisée varie de 150.000 à 250.000 euros selon la localisation, avec des loyers perçus entre 600 et 950 euros par mois. Grâce à leur pérennité, les projets d’EHPAD sont souvent finançables avec un crédit et les loyers garantis sont affectés aux remboursements. A la fin du crédit, les loyers perçus pourront constituer un complément retraite pérenne. L’investisseur pourras également revendre cet investissement en cas de retour en France pour financer l’achat d’une résidence principale, sans imposition sur les plus-values.
